بایگانی ماهیانه: مرداد ۱۳۹۲

سه طرح جدید ساخت مسکن

maskan_92_2

اداره راه و شهرسازی استان تهران در پاسخ به بخش‌های اولویت‌دار برنامه وزیر جدید راه و شهرسازی در خصوص تامین مسکن، در نظر دارد سه طرح از قبل مطالعه‌ شده خود را بدون فوت وقت، عملیاتی کند. مخاطب طرح‌های جدید را ساکنان مستقر در بازار اجاره و همچنین همه دهک‌های متقاضی در بازار خرید مسکن تشکیل می‌دهند. ساخت مسکن استیجاری، اجرای طرح کلید‌ به‌ کلید در بافت فرسوده و همچنین آزادسازی زمین‌های در اختیار دستگاه‌ها و نهادهای دولتی و نظامی محتوای این سه طرح را تشکیل می‌دهد.

یک ‌مقام مسوول در وزارت راه‌وشهرسازی خبر داد . سه طرح جدید  ساخت مسکن در تهران :

 – غرب و شرق پایتخت با به کارگیری زمین‌های در اختیار دستگاه‌های دولتی و نظامی صاحب ۴۰ هزار واحدمسکونی می‌شود .
– ستاد سیاست‌گذاری مسکن در تهران آماده ساخت مسکن‌ استیجاری روی حداقل ۵۰ هکتار زمین
– درخواست دو شرکت‌ خارجی برای سرمایه‌گذاری مسکونی در تهران

– اجرای «کلید‌به‌کلید» در بافت ‌فرسوده منتظر ابلاغ وزیر جدید

ستاد سیاست‌گذاری و اجرای برنامه‌های دولتی برای بازار مسکن تهران، در پاسخ به بخش‌های اولویت‌دار برنامه وزیر جدید راه‌وشهرسازی در خصوص تامین مسکن، درنظر دارد سه طرح از قبل مطالعه‌ شده خود را بدون فوت‌ وقت عملیاتی کند.
این ستاد در اداره کل راه‌ و شهرسازی استان تهران، مخاطب طرح‌های جدید را ساکنان مستقر در بازار اجاره و همچنین همه دهک‌های متقاضی در بازار خرید مسکن تعریف کرده و متفاوت از طرح‌های قبلی همچون مسکن‌مهر یا مسکن‌ویژه -که صرفا کم‌ درآمدها را تحت‌ پوشش قرار می‌داد و نیاز اجاره‌نشین‌ها به عرضه‌دولتی را بی‌پاسخ گذاشته بود- حالت فراگیر دارد.
ساخت مسکن‌استیجاری، اجرای طرح کلید‌به‌کلید در بافت‌فرسوده و همچنین آزادسازی زمین‌های در اختیار دستگا‌ه‌ها و نهادها، محتوای این سه‌ طرح را تشکیل می‌دهد طوری که پیاده‌سازی و اجرای آنها در تهران از پشتوانه قانون مصوب مجلس برخوردار است و در حال‌حاضر فقط موافقت و دستور وزیر راه‌وشهرسازی را برای اجرا نیاز دارد. 
مطالعات این ستاد نشان می‌دهد، بیش‌از ۵۰۰ هکتار زمین بلااستفاده در غرب و شرق تهران در اختیار برخی دستگاه‌های دولتی و نظامی قرار دارد که با توجه به کمبود شدید زمین قابل‌ساخت و قیمت بالای آن در تهران، اگر زمین‌های محبوس، زیر بار ساختمانی برود دو نقطه نامتعادل بازار مسکن تهران به لحاظ حجم عرضه و تقاضا از طریق احداث ۴۰ هزار واحدمسکونی به سمت تعادل می‌رود.
بررسی‌ها در این باره حاکی است: عمده تقاضای خرید و اجاره مسکن به خصوص از طرف زوج‌های جوان در دهک‌های متوسط رو‌به پایین، بیشتر محله‌های منتهی به غرب و شرق تهران را برای سکونت انتخاب می‌‌کند.
صرفه‌اقتصادی در این نقاط (همچون منطقه۲۲ و قسمت‌های بیرونی مناطق ۴ و ۵ ) از ‌یک‌سو به دلیل مسیرهای دسترسی آزادراهی و از سوی‌دیگر به خاطر سطح قیمت‌ها برای طرف تقاضا بیشتر از سایر مناطق شهر تهران است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ستاد سیاست‌گذاری در اداره راه‌وشهرسازی استان تهران همچنین برای بافت‌فرسوده نیز در نظر دارد با همکاری مشترک با شهرداری‌، طرح تجربه‌شده کلید‌به‌کلید در بسیاری از کشورها را به اجرا دربیاورد. در این طرح، روی زمین‌های متعلق به شهرداری و دولت، واحدهای مسکونی ساخته می‌شود و در ازای اخذ املاک‌فرسوده مالکان، به آنها واگذار می‌شود و دوباره روی زمین این املاک، واحدهای جدید برای تملک محله‌های دیگر در بافت‌‌فرسوده، ساخته می‌شود.
در کنار این دو طرح، اداره راه‌وشهرسازی استان تهران آمادگی دارد در چند منطقه با استفاده از زمین‌های خود، لکه‌های مسکونی –پروژه‌های نیمه‌بزرگ- برای استفاده اجاره‌نشین‌ها نیز ایجاد کند که این طرح به صورت مشارکتی با انبوه‌سازان و در قالب اجاره‌داری خواهد بود.

خارجی‌ها منتظر اجازه ورود 

قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی در استان تهران در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات برنامه‌های عملیاتی آماده اجرا اعلام کرد: قانون ساماندهی مسکن، دولت را موظف کرده در دو حوزه تامین مسکن‌ اجاره‌ای و مسکن‌ملکی دهک‌های کم‌درآمد، از ظرفیت زمین‌های دولتی استفاده کند. اما با تاکیدی که وزیر جدید راه‌ و شهرسازی بر لزوم توجه برنامه‌های دولت به همه دهک‌های متقاضی مسکن و تعریف سه نوع مسکن‌ اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن معمولی به ترتیب برای کم‌درآمدها، میان‌درآمدها و پردرآمدها داشته‌اند، هم‌اکنون این آمادگی در تهران وجود دارد که برای این سه سطح، اقداماتی صورت بگیرد.
فریبرز واحدی افزود: در گام اول و در صورتی که وزیر راه‌وشهرسازی تایید کند، حاضریم زمین‌های متراژ متوسط تحت مالکیت وزارتخانه– بین ۵ تا ۲۰ هکتار- را در مناطق مختلف تهران برای ساخت مسکن ‌استیجاری به سازنده‌‌ها واگذار کنیم و با ایجاد کارگزاری‌ و شرکت‌های اجاره‌داری، عرضه آپارتمان‌ اجاره‌ای را با اجاره‌بهای توجیهی در بازار مسکن تهران راه‌ بیندازیم.
واحدی تصریح کرد: در حال‌حاضر بیش‌از ۵۰ درصد درآمد خانوارهای حداقل ۵دهک در شهر تهران صرف تامین هزینه اجاره‌نشینی می‌شود، این در حالی است که نرخ استاندارد هزینه‌ اجاره‌نشینی یک‌سوم است. همچنین در حال حاضر طبق سرشماری سال۹۰ حدود ۲۷درصد خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که این سهم در سال۷۵ معادل ۱۷درصد بود. بنابراین وضعیت بازار اجاره نیازمند برنامه‌های فوری است که این برنامه‌ها علاوه بر ساخت مسکن‌اجاره‌ای می‌تواند شامل طولانی‌کردن مدت اعتبار اجاره‌نامه‌ها از یک‌سال فعلی به حداقل دو تا سه‌ سال باشد.
مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی استان تهران در ادامه، از درخواست دو شرکت خارجی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران خبر داد و گفت: این شرکت‌ها آمادگی دارند به صورت جزیره‌ای در نقاط مختلف تهران اقدام به ساخت‌وساز مسکونی کنند و حاضرند واحدها را زیرقیمت منطقه واگذار کنند. بنابراین اگر این مدل سرمایه‌گذاری مورد قبول دولت جدید باشد، این امکان وجود دارد که برای دهک‌های متوسط رو‌به بالا و حتی میان‌درآمدها، خانه‌سازی انجام و با قیمت منطقی و متعارف واگذار شود.

جزئیات‌ کلید‌به‌کلید 

فریبرز واحدی درباره اجرای طرح کلید‌به‌کلید در بافت‌فرسوده تهران گفت: هم شهرداری‌تهران و هم دولت در بحث نوسازی بافت‌فرسوده عملکرد مناسبی نداشته‌اند. در بافت‌فرسوده چنانچه این دو نهاد به همراه بانک‌های تحت مدیریت‌شان (بانک‌شهر و بانک‌مسکن) وارد شوند، امکان نوسازی و ساخت ۴۰۰ هزار واحدمسکونی در بافت‌فرسوده وجود دارد، این در حالی است که در شهر تهران سالانه حداکثر ۲۰۰ هزار واحد در کل‌ سطح‌شهر ساخته می‌شود. شهرداری‌ تهران زمین‌های زیادی در شهر دارد که می‌تواند با استفاده از طرح کلید‌به‌کلید، از آنها برای نقل‌وانتقال مالکان بافت‌فرسوده و آزادسازی بافت برای نوسازی استفاده کند.
واحدی افزود: برنامه ما این است که در یک قطعه زمین در مجاورت یک محله فرسوده، مثلا ۲هزار واحد مسکونی احداث کنیم و با پیش‌فروش نیمی از واحدها به صورت آزاد، منابع مالی را برای ساخت نیمی ‌دیگر تامین کنیم و یک هزار واحد را به یک هزار مالک املاک کلنگی ساکن یک محله واگذار کنیم تا به همین تعداد، ملک کلنگی در اختیار دولت برای نوسازی و سپس واگذاری به گروه‌های بعدی از مالکان کلنگی، قرار بگیرد.
قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی در استان تهران تصریح کرد: چالش دیرینه‌ای که در بافت‌فرسوده وجود دارد این است که مالکان معمولا نگران سرنوشت ملک‌‌شان هستند و به خاطر ابهامی که از بابت مدت دوساله نوسازی و قیمت نهایی واحد بازسازی شده دارند، تمایل به نوسازی پیدا نمی‌کنند، اما با طرح کلید‌به‌کلید، بلافاصله مالکان به محل جدید و واحد جدید منتقل می‌شوند و مالکیت‌شان بر ملک کلنگی برای همیشه خاتمه پیدا می‌کند.
فکر متولدین دهه۶۰ هستیم
واحدی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید براینکه طرح‌های جدید آماده‌ اجرا در بازار مسکن تهران همسو با برنامه‌های وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم تعریف شده است، افزود: هم‌اکنون متولدین دهه۶۰ با رسیدن به سن‌ ازدواج، منحنی تقاضای مسکن را به بالاترین سطح رسانده‌اند و باید با مکانیزم‌هایی همچون راه‌اندازی صندوق پس‌انداز، از نقدینگی موجود در اختیار این افراد برای تامین مالی نظام ساخت‌وساز بهره گرفت و با استفاده از زمین‌های دولتی، پروژه‌های مسکونی در سطح مختلف اجاره‌ای، حمایتی و اجتماعی تعریف کرد.
راه ورود به زمین‌های محبوس
مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی استان تهران با اشاره به اینکه بخش قابل‌توجهی از زمین‌های بلااستفاده در پایتخت را قطعات چندصد هکتاری بزرگی تشکیل می‌دهد که سال‌ها است در اختیار برخی وزارتخانه‌ها، دستگاه‌های دولتی، نهادهای عمومی و برخی نهادهای نظامی قرار دارد، گفت: مساحتی در حدود ۸۰۰ هکتار از این زمین‌ها درست در غربی‌ترین و شرقی‌ترین نقاط تهران واقع شده که قصد داریم با مذاکره با دستگاه‌هایی که این زمین‌ها فعلا در اختیار آنهاست، با استفاده از شیوه‌هایی همچون مشارکتی، زمین‌‌ها را به ساخت‌وساز بگیریم.
وی با بیان اینکه یکی از مشکلات عمده دولت در تهران، اشغال زمین‌های بزرگ به صورت بلا استفاده توسط دستگاه‌ها است افزود: در خصوص مسکن‌‌ویژه هم که سال گذشته به اجرا درآوردیم، بحث زمین وقت فوق‌العاده زیادی از دولت گرفت. اما می‌شود با به کارگیری ابزار مالیاتی، بلااستفاده بودن زمین‌ها را پایان داد و مالکان را مجاب به ساخت‌وساز کرد.

آخرین وضعیت مسکن ویژه

واحدی درخصوص آخرین وضعیت کارگاه مسکن‌ویژه تهرانسر نیز گفت: با بعضی پیمانکارانی که کار را خوابانده‌اند برخورد کرده‌ایم و نامه فسخ‌ قرارداد آنها را هم تنظیم کرده و در حال ابلاغ به پیمانکار مربوطه هستیم.
وی افزود: پیش‌خریداران مسکن‌ ویژه اصلا نگران قیمت‌ تمام‌شده نباشند چون اختلاف فکری ما با پیمانکاران ربطی به قیمت تمام‌شده ندارد، بلکه به سهم دولت و پیمانکار از محل زمین و هزینه ساخت مربوط می‌شود.
مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران در عین حال خاطرنشان کرد: با پیمانکاران توافق کرده‌ایم واحدهای مسکونی‌ طرح مسکن‌ویژه تهرانسر را تا پایان سفت‌کاری پیش ببرند و در مرحله ناز‌ک‌کاری بابت سهم دو طرف، وارد مذاکره با ما شوند.

منبع : دنیای اقتصاد

ده گره عمده بازار مسکن

 آسیب‌شناسی صورت‌گرفته از قسمت‌های مختلف بازار مسکن در قالب یک کار مطالعاتی، مشخص کرده است: ده قفل عمده که سال‌ها است دولت‌ها از راه درست دستیابی به رمز آنها غفلت کرده‌اند، روند دو دسته فعالیت «عمومی» شامل مردم به عنوان مشتری دائمی بازار مسکن و «سرمایه‌گذاری» شامل تولیدکنندگان به عنوان عاملان افزایش عرضه را در این بازار مختل کرده است.

نتایج این مطالعه که برای ارائه به دولت جدید در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می‌دهد: توقع فقط از یک وزیر –وزیر راه‌وشهرسازی- برای باز کردن قفل‌ها غیرمنطقی است، بلکه مجموعه کابینه یازدهم که تا چند روز آینده و بعد از گرفتن رای اعتماد وزرا، بر مسند اجرایی کشور مسلط می‌شوند، لازم است هدایت چندجانبه بازار مسکن را به‌دست بگیرند.

در این مطالعه برای چالش مربوط به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها که به قفل‌شدن قدرت خرید متقاضیان منجر شده، از دولت جدید خواسته شده به سراغ سیاست‌های ضربتی و احساسی که معلول را تحدید می‌کند نرود، بلکه برای منشأ جهش قیمت یعنی «تورم» برنامه‌ریزی کند.

 راهکار مطرح‌شده برای این قفل را پایان‌دادن به فعالیت بسازوبفروش‌ها و میدان‌دادن به شرکت‌های ساختمانی و همچنین استفاده از دو نوع مالیات مطرح در دنیا برای ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تشکیل می‌دهد.

برای قفل‌های در مسیر سرمایه‌‌گذاری نیز، پیشنهاد احیای وام‌خرید، استفاده از پس‌اندازهای خرد برای تامین مالی ساخت‌وساز و همچنین بازنگری اساسی در سیاست‌های نوسازی بافت‌فرسوده پیشنهاد شده است.

متن کامل این مطالعه که به سرپرستی «بهروز ملکی» تهیه و نهایی شده، به شرح زیر است:

مسکن به تنهایی حدود یک سوم از بودجه خانوارها را می‌بلعد. (بر اساس اطلاعات رسمی، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در دهک‌های پایین تهران، بیش از ۶۰ درصد می‌باشد.) بنابراین هیچ دولتی نمی‌تواند از این بخش چشم بپوشد و بدون شک، مسکن پای ثابت مسائل اقتصادی-اجتماعی هر دولتی خواهد بود! با این مقدمه، دولت یازدهم برای رفع مشکلات بخش مسکن، با ۱۰ فرمان از جانب بازار روبه‌رو است:

۱) اجتناب از سیاست‌های تحدیدی جهت کنترل بازار مسکن

 وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز وکار و قواعد بازار می‌باشد. با این حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم – ونه علل تورم- ندارد.

متاسفانه متولیان بخش مسکن با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و حتی رسانه‌ها به منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن خصوصا بازار اجاره مواجه می‌باشند.

با این‌حال دولتمردان باید به این بینش دست یابند که برخوردهای ضربتی و احساسی، راه حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه یافته حذف شده است. بر این اساس از سیاست‌گذاران بخش مسکن انتظار می‌رود از همان ابتدا، تسلیم فشارها جهت برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی با بازار مسکن نشوند.

۲) اصلاح ساختار تولید و مهار بساز و بفروش‌ها

 قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد بسازوبفروش‌ها می‌باشد. متاسفانه، بسازو‌بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی در خصوص علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تامین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند. درچنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن می‌اندازد؛ به طوری که بسازوبفروشی به شغل دوم – پس از اولین تجربه، شغل اول!- بسیاری از افراد جامعه تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسوولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.

در این خصوص اقدامات متنوعی مورد نیاز است با این‌حال اصلاح ساختار نظام کنترل ساختمان و موثر کردن نظارت بر فرآیند ساخت‌وساز، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود.

۳) کاهش التهابات بازار مسکن

 بدون شک پاشنه‌آشیل بخش مسکن، بازار مسکن می‌باشد. شاید سوالی که در ذهن اکثر مردم باشد چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سوال این است که پیش نیاز جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چراکه معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است.
اما درخصوص چگونگی افزایش و واریانس آن موضوع کمی متفاوت است. یکی از مهم‌ترین دلایل ادوار تجاری بخش مسکن را می‌توان در ساختار نظام تولید این بخش جست‌وجو کرد. ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه‌ای صورت می‌پذیرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها وسوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. (همانند اوج صدور پروانه ساختمانی در سال۸۶) با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه، ۲ سال بعد به بهره برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند.(همانند عرضه به بازار در سال ۸۸) در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای صورت پذیرد، با تجهیز پایدار منابع، تا حدود زیادی از نوسانات بخش مسکن کاسته می‌شود.

از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. در این خصوص مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)و مالیات بر قیمت زمین(LVT)  می‌باشد که متاسفانه جای خالی آنها در نظام مالیاتی ما مشاهده می‌شود؛ ضمن اینکه مالیات‌های موجود نیز کاملا غیرموثر می‌باشند.

۴) توازن در نظام عرضه و تقاضا

 بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو صورت پذیرد. طی سال‌های اخیر، سیاست‌گذاران بخش مسکن تاکید زائدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند به‌طوری که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت. با تسلط این رویکرد طی سال‌های اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به ارزش مسکن در تهران از ۳۰ درصد در سال ۸۴ به حدود ۵ درصد در سال جاری رسیده است.) این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی – که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه‌های خالی و… به همراه داشته است.

۵)  تقویت نظام تامین مالی

 انتظار موکد از سیاست‌گذاران بخش مسکن، چشم پوشی از خط اعتباری بانک مرکزی به منظور تامین مالی طرح‌های مورد نظرشان در این بخش می‌باشد؛ بر این مبنا انتظار می‌رود پیش از هر وعده‌ای از سوی مسوولان امر، نحوه تامین مالی آن نیز‌ اندیشیده شود.(یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی آن می‌باشد).
این درحالی است که بخش مسکن از حداکثر سقف توانمندی سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بهره‌مند می‌باشد؛ بااین حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن ازکافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.

یکی از راهکارهای تامین مالی، استفاده از ابزارهای پس‌اندازی در بازار مسکن است. ویژگی بارز این ابزارها، تجهیز و جمع‌آوری پس‌اندازهای خُرد خانوارها است که به سمت ساخت مسکن هدایت می‌شود. از سوی دیگر، در این سال‌ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن ناشی از ورود متولدین دهه ۶۵-۵۵ به بازار مسکن می‌باشیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت‌های مغفول مانده ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به منظور بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه را دوچندان می‌کند.

۶)  خروج «شهرسازی» از تعطیلات

 یکی از مشکلات نظام تولید مسکن در کشور، پایین بودن بهره‌وری نهاده‌های تولید مسکن اعم از مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین می‌باشد؛ روشن‌ترین نتیجه این مساله نیز، افزایش قیمت مسکن است؛ بااین حال سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن به حدی بالا است که افزایش بهره‌وری آن را می‌توان گام بلندی جهت بهبود بهره‌وری در بخش مسکن دانست.

عرضه زمین شهری، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مکان‌یابی، عملیات تسطیح و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و… صورت می‌پذیرد. ارزیابی شاخص تراکم نفر در هکتار شهری نیز گویای این است که شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شهر کشور، از تراکم پایینی نسبت به شاخص‌های شهرسازی دنیای مدرن برخوردار است؛ اما به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، شهر تهران بسیار متراکم به نظر می‌رسد.
البته شاید بلندمرتبه‌سازی در ذهن برخی از افراد، منفی تلقی گردد، در صورتی‌که این مساله به خودی خود منفی نبوده و عدم توجه به پیش نیازهای آن از جمله تعبیه معابر مناسب، مکانیابی صحیح، رعایت ضوابط فنی، فاصله و جایگیری مناسب نسبت به بافت پیرامونی، رعایت منظر شهری و… موجب کارکرد بعضا منفی آن می‌شود.

۷)  انبوه سازی

 یکی از عوامل پیشرفت در بخش مسکن رسیدن فرآیندهای تولید، به سطح صرفه‌های ناشی از مقیاس می‌باشد که عمدتا از کانال انبوه سازی مسکن به دست می‌آید و در نهایت منجر به کاهش هزینه تمام شده تولید می‌‌شود.
از سوی دیگر، ‌استفاده صحیح از ظرفیت شرکت‌های مادر و توسعه‌گر در مدیریت ساخت پروژه‌های مسکن کشور می‌تواند منجر به کاستن از مسوولیت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی گردد.

۸)  اجرای طرح مسکن اجتماعی

 دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن باید محدود به اقشار بسیار ضعیف– که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به‌رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، در عمل، سهم آورده متقاضیان این طرح، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه می‌باشد؛ این درحالی است که، طبقات متوسط شهری از مکان‌های احداث این طرح و همچنین الگوهای همسایگی – به دلیل برند مسکن مهر- رضایت ندارند. بنابراین همانطور که مشاهده می‌شود طرح مسکن مهر با مشکل مخاطب‌شناسی مواجه بوده و نمی‌توان آن را به عنوان مسکن اجتماعی درنظر گرفت؛ لذا به‌رغم احداث ۲/۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.

۹)  بازنگری در نوسازی بافت فرسوده

 هرچند وجود بالغ بر ۱۰۰ هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است با این حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود ۵ واحد جدید ایجاد می‌کند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مد نظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده‌اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص می‌باشد. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است.

۱۰) ساخت مسکن اجاره‌ای

 سهم خانوارهای اجاره‌نشین از ۱۷ درصد در سال ۱۳۷۵ به حدود ۲۷ درصد در سال ۱۳۹۰ رسیده است که حاکی از افزایش سهم اجاره‌ نشینی در کشور می‌باشد؛ بااین حال فقدان برنامه استراتژیک برای مسکن اجاره‌ای مشهود می‌باشد، این درحالی است که هرم جمعیتی جوان کشورمان، لزوم توجه به مسکن اجاره‌ای را دوچندان می‌کند.

البته ممکن است طرح‌هایی مانند مسکن مهر به عنوان جانشین مسکن اجاره‌ای پنداشته شود، ولی باید توجه کرد که مسکن ملکی و اجاره‌ای، کاملا با یکدیگر جانشین نمی‌باشند، بنابراین کل تقاضای مسکن را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی پاسخ داد؛ ضمن اینکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است.

منبع : دنیای اقتصاد

گزارشی از آثار اولیه استقرار دولت تازه بر بازار مسکن

مشاوران املاک: تاثیرگذاری حداقل ۲ ماه طول می‌کشد

گروه مسکن: در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن طبق گفته اغلب بنگاهداران مسکن به‌اندازه‌ای راکد است که مشاوران املاک، متقاضیان را به خرید دعوت می‌کنند؛ زیرا با شرایط فعلی حجم معاملات به‌اندازه‌ای کاهش یافته است که هر روز به تعداد فروشنده‌های پول لازم در بازار افزوده می‌شود.
بسیاری از خریداران در بازار مسکن قبل از مراسم تنفیذ و تحلیف ریاست جمهوری انتظارات زیادی را در بازار عرضه عنوان کرده بودند و اکنون با برگزاری و اتمام این مراسم و به خصوص پیشنهاد جدید برای سمت وزیر مسکن باعث شده تا انتظارات خریداران در بازار مسکن از دولت افزایش پیدا کند.
با این تفاسیر اگر چه سه روز از آغاز فعالیت حسن روحانی رییس‌جمهور جدید می‌گذرد، اما بر اساس اظهارات فعالان بازار مسکن هنوز هیچ اتفاقی در بازار مسکن روی نداده است؛ چراکه پیش‌بینی بنگاهداران املاک حاکی از این مساله است که تاثیر نگاه و برنامه‌های دولت جدید بر بازار مسکن حداقل یک تا دو ماه طول می‌کشد.

صندلی آخوندی هنوز مشخص نیست

یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان راه‌آهن درباره  تاثیر ۳ روزه دولت جدید بر بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه آخوندی به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی پیشنهاد شده است اما رای اعتمادی صادر نشده است به همین خاطر انگار که هنوز برای آخوندی صندلی تعریف نشده است. بنابراین صرف پیشنهاد وزرا به مجلس نمی‌تواند به سرعت بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
وی اظهار کرد: واحد نوسازی که در اسفندماه سال ۹۱ متری نزدیک به ۴ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بود حال به متری ۳ میلیون تومان نزول کرده است. مشخص است که فرصت مناسب خرید در بازار مسکن مهیا شده است و به همین دلیل به متقاضیان پیشنهاد می‌کنیم برای خرید اقدام کنند؛ اگرچه یقین داریم که خریداران این فرصت را غنیمت نمی‌شمارند زیرا تجربه ثابت کرده است خریداران در زمانی که قیمت‌ها ثابت اند یا کاهش می‌یابند به دلیل طمع وارد بازار خرید نمی‌شوند.

تاثیر تحریم‌های جدید بر بازار مسکن

در خیابان ۱۷ شهریور ، مشاور املاکی معتقد است با وجود روی به کار آمدن دولت جدید طی چند روزگذشته، بازار مسکن از لحاظ میزان معاملات و حجم خریداران و حرکت به سوی رونق تغییری نکرده است، اما ممکن است تحریم‌های جدید علیه کشورمان سریع‌تر تاثیرگذاری خود را در بازار مسکن نشان دهد.
وی تصریح کرد: در حال حاضر که قیمت‌های پیشنهادی فروش به ثبات رسیده‌اند، فروشنده در بازار حضور دارد نه خریدار.
عامری تاکید کرد: اکنون که متقاضیان باید در بازار حضور داشته باشند همچنان برای خرید تردید دارند؛ اما به محض اینکه با کوچک‌ترین اتفاق قیمت‌ها با رشد مواجه شوند، طرف تقاضا به بازار هجوم می‌آورد.

پیگیری آگهی فروش و مراجعه خریدار در مرز صفر

یکی از مشاوران املاک در خیابان گیشا در رابطه با تاثیر حضور حسن روحانی پشت میز کار بر بازار مسکن خبرداد: در دو تا سه روز گذشته فایل‌هایی که آگهی کرده بودیم حتی یک متقاضی تلفنی هم نداشته است چه برسد به اینکه متقاضی به بنگاه مراجعه کرده باشد.
وی افزود: در حال حاضر برای تاثیرگذاری دولت جدید بر بازار مسکن بسیار زود است و نیاز به گذشت زمان دارد.
محسنی خاطر نشان کرد: رکود سنگینی که از ۲ ماه پیش در بازار حکمفرما شده باعث شده است تا قیمت‌ها متری ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان کاهش پیدا کند، به همین خاطر از خریداران تقاضا می‌کنیم تا فایل‌های اکازیون در بازار وجود دارد، آنها برای خرید اقدام کنند.

منبع : دنیای اقتصاد