بایگانی برچسب: s

درخواست توقف طرح تفضیلی

دبیر شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور

دبیر شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور

 پدیده‌های ناموزون، عجیب و غریبی که در یک سال اخیر بر ساخت‌وسازهای شهر تهران سوار شده و بسازوبفروش‌ها را به مسابقه تخریب و از نو سازی تحریک کرده است، از دوشنبه گذشته تبدیل به دستور جلسه شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور مبدل شده تا جلوی آنچه به گفته دبیر این شورا به نفع پایتخت و پایتخت‌نشینان نیست، گرفته شود و نوعی بازتعریف در ضوابط اداره‌ شهر اتفاق بیفتد.
پیروز حناچی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، روز گذشته ابطال مجوز تراکم ‌اضافه گود ایران‌زمین در جلسه دوشنبه این شورا را واکنش قاطع دولت به اقدامات ماه‌های اخیر مدیریت‌شهری تهران در عدول از قوانین بالادستی، عنوان کرد و به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی جدید تهران به خاطر وضعیتی که به لحاظ افزایش یک طبقه‌‌تراکم در تمام پهنه‌های مسکونی این کلان‌شهر بوجود آورده باعث فراهم کردن مسیر تخریب ساختمان‌های با عمر مفید ۱۰ تا ۱۲ساله شده است.  حناچی با بیان اینکه طرح تفصیلی باید متوقف شود تا مورد اصلاح و بازنگری قرار گیرد، افزود: در طرح تفصیلی جدید تهران همه پهنه‌های مسکونی شهر را یک طبقه افزایش تراکم داده‌اند که این چند بعد دارد، یک بعد جمعیت‌پذیری است یعنی شهرداری اجازه افزایش جمعیت‌پذیری شهر را دارد که این خلاف روح طرح جامع تهران و همه طرح‌های بالادستی است که فشارشان این بود که برای تهران باید به دنبال تمرکززدایی باشیم. از بعد دیگر در قالب این طرح، هم‌اکنون بخشی از اقتصاد کشور دارد به واسطه تخریب ساختما‌ن‌های با عمر مفید ۱۰ تا ۱۲ سال در تهران به بهای تراکم بیشتری که به مالکان این ساختمان‌ها داده می‌شود، تلف می‌شود. حجم این تخریب‌ها در مناطق شمالی تهران قابل توجه است و عارضه‌های زیست‌محیطی ناشی از تخریب و نخاله‌های ساختمانی، برای تهران خیلی قابل توجه است.
۱۴ هزار میلیاردتومان بودجه‌تهران را زیر سوال می‌برم 
دبیر شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به اینکه بودجه شهرداری‌تهران در حال حاضر ۱۴ هزار میلیارد تومان است، تصریح کرد: آیا واقعا این شهر در حالت بهینه و معتدل، باید این مقدار بودجه برای اداره شهر لازم داشته باشد؟ من این عدد را زیر سوال می‌برم. در برخی شهرها بخش‌عمده‌ای از منابع حاصل از فروش‌تراکم صرف بودجه جاری می‌شود و در بخش‌عمرانی نیز طرح‌هایی در شهرها دارد اجرا می‌شود که برخی از آنها توجیه اقتصادی ندارند و هر کدام‌شان تا ۲۰ درصد بودجه شهرداری را دارد می‌بلعد.  حناچی با تاکید براینکه «تا زمانی که به این شکل پروژه در شهر تعریف می‌شود معلوم است که شهرداری به بودجه لایزال نیاز دارد و نه فقط فروش‌تراکم که نابودی باغات هم جوابگو نخواهد بود» درباره علت افزایش درآمد و متمم بودجه ۹۲ شهرداری تهران گفت: دخل‌وخرج شهر تهران مصداق این حکایت است، خرج که از کیسه مهمان بود حاتم طایی شدن آسان بود. 

لغو مجوزهای مغایر طرح‌تفصیلی 
حناچی با بیان اینکه مجوز ساخت برج ۲۸ طبقه ایران‌زمین به خاطر اینکه توجیه شهرسازی نداشت و در محله‌ای که همه ساختمان‌ها ۲ طبقه ارتفاع دارند، تعریف شده بود، ابطال شد و اگر کمیسیون ماده ۵ در گذشته مجوزهای این چنینی -که کاربری و تراکم آن مغایر ضوابط طرح‌تفصیلی بوده- صادر کرده باشد، لغو خواهد شد. دبیر شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور به عنوان عضو جدید کمیسیون ماده ۵ شهر تهران درباره فعالیت این کمیسیون نیز گفت: در کمیسیون ماده ۵ از مسیر اهداف قانونی خارج شدیم و عملکرد قابل دفاع نیست. قطعا در این کمیسیون دیگر مجوزهایی که در راستای آن تراکم ۳طبقه ناگهان به بالای ۱۲ طبقه تبدیل شود و فاقد توجیه ‌شهرسازی باشد، صادر نخواهد شد.

منبع : دنیای اقتصاد

چرایی افزایش قیمت زمین در پایتخت

zamin

قیمت زمین در پایتخت، سال گذشته، هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان جلو زد و در حالی که همیشه میانگین قیمت متری مسکن با فاصله زیادی بیشتر از قیمت متری زمین بود، در سال ۹۱ این فاصله کاملا معکوس شد و میانگین قیمت زمین حدود ۸۰۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع از آپارتمان گران‌تر شد. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان و همچنین رییس اتحادیه مشاورین املاک دو تحلیل متفاوت از این پدیده ارائه کرده‌اند. «دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
دلایل افزایش قیمت زمین در تهران

رییس اتحادیه مشاوران املاک: اثر طرح تفصیلی جدید است
رییس صنف انبوه‌سازان: نرخ زمین از آپارتمان جلو زد

روسای دو صنف مشاوران املاک و انبوه‌سازان معتقدند: در بازار مسکن تهران آنقدر که خرید زمین برای ساخت و‌ساز، دست نیافتنی شده، خرید آپارتمان برای متقاضیان مسکن، مشکل نشده‌است.
قیمت زمین در پایتخت، سال گذشته، هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان جلو زد و در حالی که همیشه میانگین قیمت متری مسکن با فاصله زیادی بیشتر از قیمت متری زمین بود، در سال ۹۱ این فاصله کاملا معکوس شد و متوسط قیمت زمین حدود ۸۰۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع از آپارتمان گران‌تر شد.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کمبود قطعات زمین در تهران و همچنین کشش خرید زمین به دلیل وجود تقاضای ساخت و‌ساز را در رشد ۸۰ درصدی قیمت زمین موثر می‌داند و می‌گوید از آنجا که هزینه خرید زمین به‌نسبت افزایش قیمت، بلافاصله از طریق فروش آپارتمان‌ها باقیمت بیشتر جبران می شود، لذا هر نرخی که مالکان زمین پیشنهاد و تعیین کنند از سوی سازنده ها پذیرفته می شود و ملاک عمل سایر فروشنده های زمین قرار می گیرد اما رییس اتحادیه مشاوران املاک نظر دیگری دارد و  مقررات طرح تفصیلی جدید و تغییر در میزان تراکم و همچنین کاربری زمین‌های یک محله را در این نرخ رشد بی‌تاثیر نمی‌داند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آنچه مرکز آمار ایران در قالب نتایج آخرین مطالعات آماری خود از بازار مسکن، اخیرا منتشر کرده، قیمت زمین در مناطق مختلف پایتخت به طور متوسط ۸۲ درصد افزایش قیمت داشته درحالی که این میزان افزایش در مورد قیمت واحدهای مسکونی آماده، به طور میانگین ۵۲ درصد بوده است.
با این حال، انبوه‌سازان و سایر‌سازندگان فعال در شهر تهران ضمن اینکه معتقدند افزایش ۸۰ درصدی قیمت زمین به لحاظ کاهش قدرت خرید انبوه‌سازان، برای یک دوره، حجم ساخت‌و‌سازها را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اما در شرایط فعلی به دلیل آنکه قیمت آپارتمان بالاست، همچنان تقاضا برای زمین وجود دارد و افزایش قیمت تنها خود را در کاهش قدرت خرید‌سازندگان نشان می‌دهد.
به این ترتیب فعالان بازار زمین می‌گویند: اگر جهش ۸۰ درصدی قیمت زمین در شرایطی اتفاق می‌افتاد که آپارتمان در کف قیمت قرار داشت، ساخت و‌ساز دیگر به صرفه نبود. اما در شرایط فعلی که قیمت آپارتمان به سقف خود رسیده، همچنان ساخت و‌ساز برای‌سازندگان به صرفه است؛ بنابراین تقاضا برای زمین همچنان وجود دارد.
با این حال سرمایه‌های بادآورده ناشی از افزایش ناگهانی قیمت طلا و دلار در یک سال گذشته و همچنین تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران در ساخت و‌سازهای پایتخت، دلایل دیگری است که از سوی فعالان بازار مسکن به عنوان عوامل موثر در جهش ۸۰ درصدی قیمت زمین مطرح است.
از سوی دیگر در شرایطی که بازار معاملات مسکن از سال گذشته تاکنون در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته و عملا حجم معاملات تا حد بسیار زیادی کاهش یافته است، فعالان و کارشناسان بازار مسکن، جهشی مشابه آنچه سال گذشته در قیمت زمین روی داد را برای بازار زمین امسال پیش‌بینی نمی‌کنند.
هر چند به اعتقاد این کارشناسان، اختلاط مسائل اقتصادی و سیاسی در سال جاری تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و همچنین مذاکرات هسته‌ای، پیش‌بینی وضعیت آتی بازار زمین و مسکن را دشوار کرده است اما، آنچه تمام کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر آن اتفاق نظر دارند این است که بهتر است مردم خریدهای مصرفی خود را قبل از زمان اوج معاملات – که معمولا در تهران از تیر تا دی ماه است- انجام دهند.
این در حالی است که تصمیمات ناگهانی در خصوص افزایش قیمت مصالح، مانند آنچه ظرف یک هفته گذشته در خصوص افزایش قیمت سیمان ابلاغ و اعمال شد،‌سازندگان و فعالان بازار مسکن را برای پیش‌بینی وضعیت ساخت و‌ساز در ماه‌های آتی، با ابهام بیشتری مواجه کرده است.
زمین گران شد
سازنده‌ها هنوز می‌خرند
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه نبود کنترل و نظارت رسمی، عامل اصلی جهش ۸۰ درصدی  قیمت زمین در سال گذشته بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در ساخت و‌سازهای شهری به دلیل آنکه مالکیت زمین در انحصار بخش خصوصی است و عملا نظارت و کنترلی هم بر آن اعمال نمی‌شود، در برخی مواقع به دلیل افزایش سطح تورم عمومی، با افزایش یا جهش قیمت زمین مواجه می‌شویم. ایرج رهبر ادامه داد: این در حالی است که محدودیت تامین زمین در مناطق شهری به ویژه شهر تهران، باعث شده است همیشه تقاضا برای آن وجود داشته باشد.
وی خاطرنشان کرد: به همین علت است که می‌بینیم حتی در شرایطی که جهش ۸۰ درصدی در قیمت زمین مشاهده می‌شود هنوز هم‌سازندگان زمین می‌خرند و ساخت و‌ساز می‌کنند.
ساخت‌و‌ساز هنوز به صرفه است؟
رهبر ادامه داد: جهش قیمت زمین در شرایط فعلی که تقاضا از سوی‌سازندگان همچنان پابرجاست، تنها قدرت خرید آنان را برای دوره ای تحت تاثیر قرار می‌دهد و تا زمانیکه آنها از طریق فروش واحدهای آماده شده فاصله قیمتی ایجاد شده را جبران نکنند، سطح ساخت و‌سازها به همان میزان کاهش قدرت خرید، کاهش می‌یابد.
وی در خصوص روند آتی بازار زمین در ماه‌های پیش روی بازار مسکن ۹۲، اظهار کرد: زمین در بازار مسکن، تابعی از کشش تقاضاست، تا زمانی که تقاضا برای زمین وجود داشته باشد افزایش قیمت هم طبیعی است، اما اگر قیمت زمین به حدی برسد که به طور محسوس تعداد خریداران کم شود، بازار زمین هم در حالت رکود قرار می‌گیرد تا زمانی‌که سطح قیمت‌ها به حدی برسد که رونق خرید و فروش بار دیگر به این بازار برگردد.
رهبر تصریح کرد: با این حال، با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن هم اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد، افزایش بیشتر قیمت زمین در ماه‌های آتی، منطقی نیست هر چند پیش‌بینی کاهش قیمت هم در این بازار بسیار ضعیف است.
وی ادامه داد: به این ترتیب انتظار می‌رود ظرف ماه‌های باقیمانده از سال ۹۲، قیمت زمین تحت تاثیر رکود موجود در بازار معاملات مسکن، به حالت موجود تثبیت شود.
رهبر افزود: با این حال تاثیر رویدادهای احتمالی و تحولات سیاسی بر بازار مسکن و زمین را نباید نادیده گرفت.
ردپای طرح تفصیلی تهران
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه بخش مهمی از افزایش قیمت زمین ناشی از تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران بر ساخت و‌سازهاست، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تغییر شیوه مدیریت شهر تهران و همچنین برخی توافقاتی که بر سر تراکم بین مالکان و شهرداری صورت می‌گیرد، خود عاملی است که راه را برای افزایش قیمت زمین باز می‌کند.
مصطفی قلی خسروی ادامه داد: مطابق با قواعد و مقررات جدید در رابطه با اجرای طرح تفصیلی تهران، مدیریت شهری و بسیاری از جزئیات تغییر کرده است، اما این امر نباید موجب شود که مجوز تعداد طبقات به صورت توافقی و دلبخواهی به مالکان داده شود.
وی خاطر نشان کرد: همچنین با توجه به اینکه سطح تورم عمومی در پایتخت بالاست، بخشی از جهش قیمت زمین در سال گذشته به این برمی گردد که مالکان همگام با تورم قیمت ملک خود را افزایش داده‌اند.
تاثیرات افزایشی ناشی از سرمایه‌های بادآورده‌ای که ظرف یک سال و نیم اخیر در نتیجه نوسان قیمت طلا و ارز به جیب برخی سرمایه داران سرازیر شد نیز علت دیگری است که از نظر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، قیمت زمین را ظرف یکسال گذشته تحت تاثیر خود قرار داده و منجر به جهش ۸۰ درصدی شده است.

منبع : دنیای اقتصاد