با تهیه پیش‌نویس آیین‌نامه تشکیل صندوق‌های حوزه املاک در بازار سرمایه، بررسی‌ها درباره مزایای جانبی فعالیت این صندوقها – صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات – علاوه بر کارکرد اصلی آنها در تامین‌مالی بخش‌مسکن، نشان می‌دهد: به‌واسطه شفافیت و ضوابط نظارت‌شده‌ای که عوامل این صندوقها در تعیین قیمت‌کارشناسی، هنگام خریداری یا اجاره املاک برای صندوق اعمال می‌کند، نوعی الگو و دانش نوین قیمت‌گذاری در بازار مسکن شکل می‌گیرد که تحت‌تاثیر آن واسطه‌ها و دلالان مسکن ترغیب خواهند شد برای کشف بهتر قیمت، به جای شیوه سنتی و مبهم فعلی، از مدل به‌کارگرفته شده در صندوقها بهره ببرند.
مزایای جانبی صندوق در آستانه تاسیس املاکومستغلات
الگوی قیمت‌گذاری مسکن می‌آید
با شروع به کار صندوق‌های زمین‌وساختمان و املاکومستغلات، کشف قیمت و اجاره‌بها در بازارمسکن از حیطه سنتی دلالان خارج می‌شود
بازار سرمایه مرجع قیمتمسکن خواهدشد؟
مقدمات تشکیل دو نوع صندوق سرمایه‌گذاری در حوزه «املاک» برای فعالیت در «بازارسرمایه» با هدف تامین‌مالی همه گروه‌های متقاضی خدمات در بازار مسکن – شامل سازنده‌ها، خریداران و مستاجران – فراهم آمده و با رایزنی‌هایی که بین وزارت راهوشهرسازی و سازمان بورس بر سر راه‌اندازی این صندوقها انجام شده، قرار است تا پایان امسال لااقل یک صندوق تاسیس شود.
صندوق زمین‌وساختمان و صندوق املاکومستغلات دو ابزاری هستند که به‌زودی با تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون مربوط به آنها در دولت، وارد بازار سرمایه خواهند شد تا به ترتیب منابع‌مالی برای طرف عرضه و محرک برای طرف تقاضا را تامین کنند. اما گذشته از کارآیی این صندوقها در حوزه تامین‌مالی مسکن، آنچه به عنوان عایدی و مزایای جانبی آنها در بازار مسکن قابل انتظار است، برقرار شدن نظام سازمان‌یافته قیمت‌گذاری مسکن می‌باشد. تجربه آمریکا – باسابقه‌ترین کشور در به‌کارگیری صندوق املاکومستغلات- در این حوزه نشان می‌دهد: کارشناسی‌هایی که عوامل صندوقها برای سرمایه‌گذاری – خرید یا اجاره- روی املاک در یک منطقه انجام می‌دهند و مدل‌هایی که براساس آن کشف‌قیمت می‌کنند، به مرجع اختیاری مبادلات ملکی در آن منطقه برای متعاملین و واسطه‌ها تبدیل می‌شود.
به این ترتیب در بازار مسکن ایران که قیمت‌‌ها صرفا توسط دلالان و واسطه‌ها آن هم بدون مکانیزم‌های کارشناسی به صورت کاملا غیرشفاف و مبهم تعیین و ملاک‌عمل افراد قرار می‌گیرد، پیش‌بینی می‌شود با شروع‌به‌کار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، این مسیر متحول شود، طوری که چارچوب روان و موجه قیمت‌گذاری در این صندوقها و نظارتی که از طرف بازارسرمایه و سازمان بورس بر فعالیت صندوقها می‌شود، باعث شود بنگاه‌های املاک و سازنده‌ها در تعیین قیمتمسکن، شیوه به کارگرفته شده در صندوقها را ملاک‌عمل قرار دهند. سلمان خادم‌المله کارشناس بازارسرمایه در مطالعه‌ای به شرح زیر، ویژگی‌های این صندوقها را بازگو کرده است:
در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ابزارها و نهادهای پولی و مالی مختلفی برای بازار مسکن پیشنهاد شده که یکی از این نهادها صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. در‌این مقاله به بررسی مکانیزم فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و انواع آن خواهیم پرداخت. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تا کنون در بازار سرمایه ایران راه‌اندازی نشده و مقررات آن نیز تاکنون به تصویب مراجع ذی‌صلاح نرسیده است. در ادبیات مالی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نوعی نهاد مالی است که با جمع آوری وجوه از عموم سرمایه‌گذاران، برای مثال از طریق فروش واحدهای سرمایه‌گذاری و یک کاسه کردن آن، وجوه جمع‌آوری شده را صرف خرید املاک و مستغلات (شامل واحدهای مسکونی، تجاری، اداری، مجتمع‌های رفاهی، تفریحی و خدماتی، کارخانه‌ها، سوله‌ها، انبارها و کارگاه‌ها، ساختمان‌های بهداشتی درمانی و بیمارستان‌ها و…) می‌کند و پس از آن به فروش (شامل فروش ملک و سرقفلی)، خرید، توسعه، رهن، اجاره (شامل انواع اجاره مثل اجاره عملیاتی و اجاره سرمایه‌ای) و به طور کلی مدیریت املاک و مستغلات تحت مالکیت صندوق می‌کند یا وجوه جمع آوری شده را صرف خرید و فروش سایر اوراق بهادار مرتبط با این حوزه (برای مثال اوراق رهن ثانویه) خواهد کرد و بخشی از منافع حاصله را به صورت نقد بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد کرد و بخش دیگری از منافع (یا زیان‌ها) به صورت سود (زیان) سرمایه‌ای باعث افزایش (کاهش) قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق خواهد شد.
اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سال ۱۹۶۰ و پس از تصویب مقررات آن توسط کنگره آمریکا (با هدف منتفع شدن سرمایه‌گذاران خرد از تغییرات قیمت املاک و مستغلات و بالابردن نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات) وارد بورس شد. در حال حاضر، بیشترین تعداد و ارزش صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا در آمریکا و پس از آن در اروپا و استرالیا قرار دارد. در بین کشورهای اسلامی، مالزی بیشترین تعداد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دارا است.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به سه طبقه تقسیم می‌شوند: در یک مدل این صندوقها، با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، نسبت به ساخت و اجاره واحدهای ساختمانی یا صرفا مدیریت (اجاره و خرید و فروش) واحدهای ساختمانی اقدام می‌کنند. در مدل دوم با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، به سرمایه‌گذاری روی اوراق بهادار رهنی پرداخته یا دست به انتشار‌این اوراق می‌زنند. در مدل سوم نیز با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، ترکیبی از این دو فعالیت را انجام می‌دهند.
ترکیب پرتفوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلاتی که مستقیما در واحدهای ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند، ممکن است از تنوع جغرافیایی (املاک و مستغلاتی که در نقاط مختلف شهر یا کشور وجود دارند) و تنوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و…) برخوردار باشد یا در منطقه جغرافیایی خاص یا کاربری خاصی متمرکز باشد.
به طور معمول در دنیا میزان سود تقسیمی این صندوقها (به دلیل معافیت‌های مالیاتی در صورت تقسیم سود) بالا است (از سود تقسیم نشده مالیات بالایی اخذ خواهد شد). به همین جهت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک دارایی جذاب در پرتفوی اشخاصی خواهد بود که تمایل به دریافت سود نقدی در آنها از دریافت سود سرمایه‌ای بیشتر است (برای مثال بازنشستگان یا افراد با درجه ریسک‌گریزی بالا یا صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌های بیمه). به علاوه وجود چنین دارایی در پرتفوی باعث کاهش ریسک آن پرتفوی خواهد شد. در برخی کشورها درآمد ناشی از اجاره بها و سود سرمایه‌ای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از مالیات معاف است. واحدهای سرمایه‌گذاری‌این صندوقها می‌تواند در بازار بورس یا فرابورس پذیرش و معامله شود و در این صورت نقد شوندگی سرمایه‌گذاری این صندوقها بالا رود. ترکیب دارایی و ترکیب درآمد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باید به نحوی باشد که عمده دارایی‌های قابل فروش آنها (بیش از ۵۰ درصد) زمین و ساختمان باشد و عمده درآمد ناخالص صندوق از اجاره و فروش دارایی‌های واقعی یا بهره رهن دادن دارایی‌های واقعی به‌دست آید و عمده درآمد مشمول مالیاتش (بیش از ۵۰ درصد) را به شکل سود توزیعی، به طور سالانه بین دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم کند. همچنین در ساختار سرمایه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تاکید بر‌این است که حتی‌الامکان از بدهی کمتری استفاده شود. به علاوه تاکید می‌شود واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در انحصار تعداد محدودی از اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نبوده و در بین عموم سرمایه‌گذاران پخش باشد.
صندوقها در دستان بازارشناسان
این صندوق به گونه‌ای طراحی می‌شود که بتواند فرصت‌های سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران خرد در بخش املاک و مستغلات را هم فراهم آورد. همانگونه که در سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک (مانند صندوق در سهام یا صندوق در اوراق بهادار بادرآمد ثابت یا صندوق‌های مختلط) اداره پرتفوی دارایی به عهده متخصصان سهم شناس و بازار شناس است، در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیز اداره پرتفوی املاک و مستغلات به عهده کسانی خواهد بود که با بازار ساخت‌وساز و اجاره آشنایی کامل داشته و با روش‌های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک قادر به تشخیص ارزشمند بودن یا بالای ارزش بودن املاک درون پرتفوی‌این صندوقها یا اوراق رهنی موجود در آنها خواهند بود.
تقابل بازارهای سرمایه و مسکن از بین می‌رود
یکی از مزایای مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (همچنین صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و سایر نهادها و ابزارهای مالی که ارتباط دهنده بازار ساخت و ساز و املاک با بازار سرمایه هستند)، این است که در فضای اقتصاد ایران بازار ملک و بازار سرمایه رقیب یکدیگر محسوب شده و ورود نقدینگی‌های سرگردان از یکی از این بازارها به بازار دیگر مشکلاتی را برای هر دو این بازارها ایجاد می‌کند. فعال شدن این ابزارها و نهادهای مالی در بازار سرمایه نزدیکی این دو بازار را بیشتر کرده و به نهادهای قانونگذار و متولی این بازارها امکان کنترل نقدینگی‌های سرگردان و هدایت بهتر آنها را خواهد داد. به علاوه چنانچه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بازار سرمایه‌ایران موفق به فعالیت شوند از یک طرف با کمک صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان طرف عرضه ملک (خصوصا املاک مسکونی) تقویت شده و از طرف دیگر با کمک صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات طرف تقاضای ملک تقویت خواهد شد.
دلالی سنتی مسکن هم …
به علاوه راه‌اندازی این نهادهای مالی جدید منجر به ایجاد دانش جدید در حوزه ارزش‌گذاری املاک، بالارفتن حجم و ارزش معاملات مسکن و به تبع آن کشف قیمت بهتر املاک و مستغلات، ایجاد شرکت‌ها یا مراکز تخصصی بازاریابی فروش املاک، ایجاد انجمن‌های تخصصی در حوزه املاک و مستغلات (مانند انجمن ملی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در آمریکا و انجمن املاک و مستغلات بورسی اروپا) که جمع حرفه‌ای از متخصصان صنعت ساختمان و متخصصان حوزه بازار سرمایه و دانشگاهیان از هر دو حوزه را گرد هم آورده و خود مرجعی تعیین‌کننده برای توسعه کمی و کیفی صنعت ساخت‌وساز از طریق بازار سرمایه خواهند شد، می‌شود.
رصد سریع تغییرات قیمت مسکن
همچنین بهبود وضعیت کارشناسی رسمی املاک به دلیل نظارت بیشتر و پررنگ‌تر شدن نقش کانون کارشناسان رسمی دادگستری و تعامل بیشتر کانون با بازار سرمایه و بازار ساخت و ساز، حرکت از سمت بنگاهداری سنتی به سمت بنگاهداری مدرن در حوزه املاک، الزام به ارائه آمارهای پیوسته و سریع در حوزه تغییرات قیمت املاک، بالا رفتن نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک، شفاف‌تر شدن هزینه‌های ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک (به دلیل نظارت‌های مالی بر فرآیند)، توجه پیمانکاران و سازندگان به کیفیت ساخت‌وساز (به دلیل نظارت‌های فنی بر فرآیند) و تاکید بر اجرایی شدن پروژه‌هایی که نرخ بازدهی مورد انتظار آنها از نرخ هزینه سرمایه آنها بالاتر است، از جمله مزایای دیگر راه‌اندازی صندوق‌های املاک در بازار سرمایه است.
منبع : دنیای اقتصاد
